С 1 января 2015 года начнет действовать 284-ФЗ, по которому налог на недвижимое имущество для граждан будет начисляться по новой схеме. Сейчас налог на недвижимость рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости жилья, а с будущего года он будет рассчитываться исходя из кадастровой.
О возможных последствиях этих новаций рассказывает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров.
— Алексей Викторович, как Вы оцениваете существующую процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости? Ведь именно на ее основе будет определяться налог…
— К сожалению, существующие методы определения кадастровой стоимости абсолютно непрозрачны. Единственный документ, который регламентирует вопросы оценки — это приказ Минэкономразвития РФ №358 «Об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости» от 3.11.2006. Но этот нормативный акт устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки, конкретика же оставлена на усмотрение самих оценщиков.
По факту, стоимость конкретного объекта определяют не на основании его индивидуальных характеристик, а методом сравнения однородных объектов недвижимости — так называемой статистической модели. Для ее построения используют данные рынка: анализируют структуру спроса, цену сделок и предложений, арендные ставки. Но рынок недвижимости непрозрачен: к примеру, реальная цена сделки может отличаться в 5-6 раз от той, которая указана в договоре купли-продажи. Получить достоверную информацию, на основе которой можно бы было построить реальную статистическую модель, практически невозможно. Другими словами, кадастровая оценка дает лишь приблизительное представление о стоимости объекта.
— А насколько отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной? Вспомним, что еще в 2012 году ГУИОН не учитывал ряд важнейших факторов, которые влияют на рыночную цену — например, местоположение объекта. Могут ли теперь, с учетом переоценки, измениться налоговые ставки?
— Приведу пример — кадастровая оценка квартиры площадью 67 кв. м в центре Петербурга составляет 2.7 млн рублей. Рыночная цена такого объекта — более 5 млн. Но есть и обратные примеры, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Все это подтверждает хаотичность методики определения кадастровой оценки, которая является ничем иным, как «средней температурой по больнице». По сути, законодатели загнали себя в смысловой тупик, патовую ситуацию, найти выход из которой будет затруднительно. Возможно, имеет смысл учесть опыт развитых стран, где налог уплачивается исходя из стоимости проданного объекта. А во избежание злоупотреблений с ценой сделки ее проведение всегда контролирует юрист или нотариус. Такая схема позволяет без труда определить сумму налога — исходя из реальной стоимости объекта, определенной рынком.
— Как считаете, изменится ли конъюнктура рынка недвижимости Петербурга после введения новой схемы расчета налога?
— Новый закон устанавливает базовую величину оплаты налога в размере 0.1% от оценки помещения. Максимальное значение — 0.3% — может быть принято субъектом РФ. Но даже если в Петербурге установят такой коэффициент, ежегодная ставка налога для среднестатистической двухкомнатной квартиры составит порядка 8 тысяч рублей. Что, на самом деле, не критично. К тому же, отпугнуть с рынка недвижимости высоким налогом можно разве что крупных инвестиционных покупателей, чаще всего — иностранцев. Но они не вкладываются в жилую недвижимость России. Отечественные инвесторы, как и собственники жилья эконом-класса, банально перестают платить налог, если считают его завышенным. Выселить собственника из квартиры невозможно, если его жилье единственное — это требование 446-й статьи ГПК РФ.
