В Петербурге и пригородах активно застраиваются территории за пределами кольцевой автодороги (КАД). Представители органов власти Ленинградской области, руководители и менеджеры девелоперских организаций обсудили перспективы развития новых проектов в Кудрово и Новосаратовке на онлайн-эфире, организованным МК в Ленобласти, МК в Питере и Агентством Бизнес Новостей.
Строительство дома. Фото: Baltphoto/ Михаил Киреев
Константин Бородаев, генеральный директор компании «Креатор», которая занимается инженерными изысканиями, проектированием и строительством, в начале встречи напомнил, что сегодня Кудрово отличается хаотичной застройкой из-за освоения района десятками девелоперов. Это приводит к возникновению проблем в развитии социальной и транспортной инфраструктуры.
«Мы говорим о практически полностью застроенной территории, освоение которой началось почти десять лет назад, – добавляет Ольга Трошева, руководитель, КЦ «Петербургская недвижимость». – А объем новых проектов, реализация которых только планируется, является незначительным».
Развитие этих проектов, однако, уже утверждено и вписывается в общую концепцию развития территорий.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК «Springald» относительно редевелопмента сельхозугодий и стройплощадок под новое строительство заявил, что такой сценарий вполне возможен.
«Однако важно не забывать, – заметил эксперт, – сколько средств на это придется затратить. – Сельхозугодия либо примыкают к КАД, либо находятся внутри, не могут называться таковыми в их прямом понимании».
Это объясняется тем, что выхлопные газы от автомобилей загрязняют почву. Поэтому на этих участках верхний слой почвы подлежит рекультивации. Кроме того эти сельхозугодия никогда не включались в активный оборот, добавил вице-президент компании.
«Серый пояс и промышленные территории рядом с Кудрово, – продолжает спикер, – сейчас ценятся на вес золото. Это связано с тем, что в городе наблюдается большая проблема с подключением новых площадок к коммуникациям. И раньше девелопер, приобретающий промышленную площадку, являлся почти спасителем для ее собственника в виду большой налоговой нагрузки».
Крупные девелоперы выходили с предложениями по покупке подобных территорий, говорит Виталий Никифоровский, а цены были вполне выгодными. Сейчас любое дорожное пятно, примыкающее к дорожной сети Петербурга, становится предметом для конкуренции между застройщиками. Это привело к тому, что решение по развитию участка принимает уже не девелопер, а собственник.
При этом что касается вопроса экологии Кудрово, спикер напомнил об удачном примере проекта «Северная Долина», который располагается на месте бывшего мусорного полигона. Компания Springald успешно провела рекультивацию соответственно всем современным стандартам качества, и территория стала безопасной для жизни.
«Любое пятно можно привести в порядок, другой вопрос заключается в том, какие для этого потребуются затраты», – заключил эксперт.
Даниил Федичев, депутат ЗакСобрания ЛО, заместитель председателя постоянной комиссии по строительству, дорожному хозяйству, транспорту и связи обратил внимание, что если проект прошел все этапы государственной экспертизы, значит его можно реализовывать.
«То есть все нормы соблюдены, рекультивация сделана, соответственно препятствий нет, и это подтверждает экспертиза», – заявил депутат.
Что касается строительства соцобъектов в зоне массовой застройки, по словам спикера, она ведется в соответствии с региональными программами.
«На стадии подготовки строительной документации, – обратил внимание Даниил Федичев, – учесть все возможные проблемы и сложности. Такая работа проводится, например, применительно к Янино и Новосаратовке».
Спикер добавил, что известны случаи, когда застройщик ограничивался созданием дороги только по периметру своего участка и не продлевал ее дальше. Например, девелопер до сих пор не построил моста через реку Оккервиль, хотя обещал сделать это еще в 2021 году, напомнил депутат, другой обещал установить два светофора, однако их до сих пор нет.
«Чтобы девелоперы выполняли взятые на себя обязательства, – говорит Даниил Федичев, – помимо законодательного регулирования, власти используют социальную ответственность. Ведь строительный мир – достаточно тесный, и иногда данное устно обещание значит не меньше, чем подписанный договор».
Алексей Князев, директор департамента развития Группы ЦДС отмечает, что у компании есть соглашение с правительством Ленобласти о строительстве социальных объектов. По его словам, правительство предпринимает все необходимые меры по привлечению бюджетных средств для выкупа этих объектов.
«У нас на сегодняшний день есть программа социальные объекты в обмен на налоги, то есть какую-то часть средств, которые мы затрачиваем на строительство социальных объектов мы можем списать за счет уплаченных налогов. Раньше существовала программа «Стимул», правда в этом году закончилась. Но учитывая определенные обстоятельства мы рассчитываем, что она будет возобновлена и некоторые социальные объекты выкупаются за счет федерального бюджета», — обращает внимание спикер.
Как добавляет Алексей Князев, в Ленобласти подходят к обязательствам застройщиков очень внимательно и у них нет позиции что застройщик должен 100% за свой счет строить соцобъекты. В конечном счете все укладывается в цену квартир. В свою очередь власти очень внимательно смотрят за каждым выданным разрешением на строительство. По утверждению представителя ЦДС, вы не получите на сегодняшний день разрешение на строительство жилого дома, если не решены транспортный вопросы и социальной обеспеченности проекта.
Дмитрий Симонов, советник главы администрации, МО «Свердловское поселение» отметил, что если посмотреть на пятно застройки Новосаратовки, относительно площади муниципального образования «Свердловское поселение», его размер незначителен.
«Но при этом количество жителей увеличивается в 12 раз, – продолжает чиновник, – это масштабно. Однако, в отличии от других подобных застроек, которые реализованы в Ленобласти вдоль кольцевой дороги, у Новосаратовки есть, неоспоримые плюсы. Рядом, например, находится Невский парк, а из окон квартир видно Неву».
Проект Новосаратовки, добавил чиновник, реализуется социально и инфраструктурно ответственно. В этой связи есть основания предполагать, что в процессе строительства не возникнет проблем, с которыми столкнулись жители Мурино или Кудрово.
«Уровень девелоперов, который сюда зашел в нас вселяет оптимизм», – подчеркнул Дмитрий Симонов.
Ольга Трошева, отметила, что Новосаратовка сегодня является стартовым пятном, на котором в качестве флагмана запустила собственный проект компания ЦДС.
«Что мы ожидаем? – задается вопросом эксперт, – Конечно, активного развития этой территории с участием ряда ведущих застройщиков при участии не только Setl Group, но и других девелоперов. Объемы в разы превосходят Кудрово.
Что касается перспектив, эксперт ожидает развития качественной комфортной среды, синергии с дополнительной конкурентной борьбой. По мнению Ольги Трошевой, эти процессы приведут к привлечению внимания к территории, что в свою очередь способствует развитию социальных объектов, интерес будет возрастать.
«В общей доле Новосаратовка занимает не столь весомую долю, но перспективы ее очевидны. – добавляет аналитик. — Одна из ведущих локаций будет реализована в ближайшее время. Компании, которые будут запускать проект, привлекут внимание к территории».
По мнению эксперта, есть ряд территорий около КАДа, которые влияют на рост общей конкуренции. Закадовые территории наращивают свою долю, а новые объекты с новым развитием создают полноценный город. Новосаратовка стала одним из локомотивом закадовых территорий, концентрирующих на себе активный спрос.
