В последние кризисные годы рынок новостроек испытывал трудности наравне со всеми. Удалось ли петербургским девелоперам найти выходы их ситуации, сохранить продажи, сроки ввода домов и цены – наш корреспондент разбирался совместно с экспертами.
Фото: Baltphoto / Николай Овсянников
Сфера жилого строительства пострадала, и государство, считая ее государствообразующей сферой бизнеса, предложило комплекс мер по поддержке отрасли. В их числе мораторий на выплату неустойки, пени и штрафов застройщиками за срыв сроков строительства. Мораторий действовал с марта 2020 года. Недавно на портале проектов нормативных правовых актов появился проект постановления, в соответствии с которым «поблажка» может быть отменена. Приводится причина — стабилизация экономической ситуации.
А есть ли стабилизация
По официальным данным Минстроя РФ за пять месяцев 2022 года застройщики сдали в эксплуатацию 44,5 млн кв. метров жилья, что на 54,6% превысило результаты аналогичного периода прошлого года. По данным Циан, объектов со сроком сдачи в 2022 году в городе 324, в 2021 году их было 242, а в 2023 году намечено к вводу в эксплуатацию 366 объектов.
В мае, до традиционного летнего спада продаж, статистика показала практически выход рынка на докризисный уровень 2019 года.
Структура спроса, однако, претерпела изменения, обратили внимание эксперты. Графики «пошли вверх» во многом за счет многоквартирного строительства, тогда как в прошлые годы ощущался тренд на более активную динамику в коттеджном строительстве. Кроме того, вновь подросла популярность студий, качество которых, правда, выросло как в части планировочных решений, так и в отделке и других аспектах.
Но вот что касается сроков сдачи объектов, то они по-прежнему сдвигаются, причем вынужденно, отмечают игроки рынка.
С начала текущего года средний срок переноса сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию в Петербурге вырос с 3,3 до 4,5 месяца. В Ленинградской области в среднем квартиру приходится ждать на 8,7 месяца дольше, в то время как в начале года средняя задержка составляла 7,8 месяцев. Такие данные приводятся на Едином ресурсе застройщиков.
«Причина — нарушение цепочек поставок строительных материалов и оборудования из-за санкций, далее — отток рабочей силы, также — сложности в валютных операциях, а затем снижение продаж и общий уровень напряженности на рынке, который не позволяет как долгосрочно, так и краткосрочно планировать снабжение строительства», — поделилась с корреспондентом Нева тудей директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Правда эксперт уверена, что постепенно ситуация нормализуется, и это дает повод для оптимизма, хотя быстро такие процессы не происходят.
Даже повышение продаж после введения ипотечной ставки в 7% сразу не сможет помочь отрасли, поскольку эти деньги идут на эскроу-счета, которые по сути «замораживают» их на время строительства, указывают эксперты. Закрыть финансовые потери оперативно таким образом не получается. В качестве выхода из ситуации застройщики активно ищут новые условия поставок и отлаживают новые логистические цепочки.
«Но частичное раскрытие эскроу-счетов выручило бы. Условием можно было бы сделать высокую степень готовности объекта», — считает Надежда Калашникова.
Рубли и метры
Себестоимость квартир тоже меняется и, разумеется, в большую сторону. Причины те же — нарушение цепочек поставок импортных материалов, появление более дорогих аналогов при условии, что игроки рынка не склонны снижать заложенные при проектировании характеристики квартир и экономить на материалах. А значит, цены будут расти.
«Сейчас возник ощутимый тренд на уменьшение в продажах доли квартир с отделкой в сегменте бизнес, элитном жилье и даже в «комфорт плюс». Скорее всего, эта тенденция будет только нарастать, так как в чистовой отделке этого жилья больше всего используется импортных материалов и оборудования, особенно сантехнического», — предполагает Надежда Калашникова.
На фоне растущих цен, девелоперы предлагают скидки и бонусы, например, за повторное приобретение или при покупке от определенной суммы. Но специалисты советуют все же сначала выбирать подходящий объект и надежного застройщика, а бонусы воспринимать лишь как приятное дополнение.
«На нашем опыте эти бонусы могут быть финальным шагом при выборе объекта или девелопера, но далеко не всегда этот плюс имеет большой вес. Мы, всё-таки, говорим о самой крупной покупке в жизни человека. Намного большим весом обладают аргументы локации, надёжности застройщика и ценообразование»,
— уверен генеральный директор агентства недвижимости Прайд Групп Алексей Бондарев.
Из полезных бонусов эксперт отмечает скидку в размере тысячи рублей с квадратного метра или 1% с общей суммы, еще раз подчеркивает, что и эти бонусы не перевешивают классические аргументы — локацию, надёжность и цену.
Ипотека: калькулятор в руки
Сегодня у застройщиков и банков много партнерских ипотечных программ, поэтому за кредитом можно пойти как в банк, так и к строителю, объект которого вам приглянулся. Застройщики уверяют, что правильнее идти к ним.
«В настоящее время выгоднее идти напрямую к застройщику – за счет субсидирования ипотеки можно сэкономить довольно много. Например, в Компании Л1 сейчас предлагается субсидированная ставка от 0,1% до 0,01%, переплата таким образом составит порядка 7,5% за 20 лет. Если сравнить даже с ипотекой с господдержкой, то там переплата начинается от 40%. Разница очевидна. Кроме того, застройщики могут предложить весь спектр платежных инструментов – от трейд-ина до рассрочек и отложенных платежей без процентов, что очень выгодно в нынешней ситуации»,
— поделилась своим мнением Надежда Калашникова.
При этом тренд последнего времени – скидки, бонусы и льготы по ипотеке суммируются. Калькулятор поможет «выжать» максимум из предложенных застройщиком условий.
Требования к заемщику тоже стали мягче: появились спецпрограммы ипотечного кредитования, например, для работников бюджетной сферы или для специалистов, официально работающих в IT‐организациях, имеющих аккредитацию Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций, многие банки снизили требования к возрасту заемщика на момент оформления ипотеки и теперь взять кредит можно в 18 лет.
«Профиль среднестатистического заемщика меняется постоянно, клиент молодеет, растет число семейных людей. Безусловно, на это влияет программа «Семейная ипотека», позволяющая улучшить жилищные условия семьи»,
— отметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Она указала, что среди заемщиков растет число сотрудников бюджетной сферы — врачей, учителей и так далее.
