Петербург — город с большой историей. В том числе, архитектурной. Некоторым домам, в которых располагаются квартиры может быть даже не одна сотня лет. Естественно, люди, когда покупают жилье в таких местах, они хотят сделать существование там более комфортным. Желание организовать для себя больше свободного пространства никто не отменял. Именно поэтому жители, порой идут на перепланировку квартир. Однако делается это часто самовольно, без необходимых разрешений со стороны городских ведомств. Судя по статистике 2025 года, каждая вторая проверка выявляет нарушения.
Фото: Neva.Today
При этом только 51,4% владельцев учитывают замечания и самостоятельно приводят помещения в первоначальный вид. 48,6% дел рассматривают в судах. Более того, горожане не раз становились свидетелями трагедий, при которых происходит обрушение междуэтажных перекрытий, как, например, это было с домом № 103 на Невском проспекте или в доме № 46 на Гороховой улице. Напомним, что тогда из-за самовольных перепланировок погибли местные жители.
Незаконные перепланировки — частое явление 2025 года?
Государственная жилищная инспекция Петербурга (ГЖИ) в период с июня по сентябрь 2025 года организовала семь проверок, шесть из которых подтвердили незаконную перепланировку. Тогда владельцы получили протоколы об административных правонарушениях. Кроме того, с января по сентябрь 2025 года районные администрации провели еще 2211 осмотров жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Оказалось, что в каждом втором проверенном помещении есть нарушения жилищного законодательства.
Напомним, что, согласно жилищному кодексу РФ, перепланировка — это изменения границ, площади помещения и создание дополнительных пространств. В свою очередь, снос, перенос капитальных стен, перегородок, установка перегородок входят в определение «перепланировка» и нуждаются в соответствующем согласовании. Что касается переустройства, то в него входят установка, демонтаж, перенос сантехнического оборудования.
Последствия: штрафы до 50 тысяч рублей или публичные торги
Если же собственник без разрешения осуществил переустройство или перепланировку в многоквартирном доме и это зафиксировали во время проверки, то ему грозит штраф от 2 тысяч до 2,5 тысячи рублей (для граждан), должностные лица получат взыскание от 4 тысяч до 5 тысяч рублей, а юрлица лишатся от 40 тысяч до 50 тысяч рублей.
При этом если нарушитель оказал существенное воздействие на объект и не выполнил требования по приведению помещения в порядок, то он может столкнуться с принудительной продажей его квадратных метров с публичных торгов. Отметим, что собственник помещения в многоквартирном доме, нарушивший закон, должен в определенные сроки вернуть пространство в прежнее состояние. Важно понимать, что такое предписание контролируется органами власти и является обязательным к исполнению.
Основным нормативным актом, который регулирует процедуру согласования перепланировок в Северной столице, является распоряжение жилищного комитета. Документ устанавливает срок рассмотрения бумаги 45 календарных дней и срок выдачи решения — не позже трех рабочих дней после принятия решения.
Участниками процедуры согласования перепланировки помещения становятся городские администрации (как основной орган согласования), межведомственные комиссии, ГЖИ Петербурга, ГУП «ГУИОН», а также комитет по градостроительству и архитектуре для объектов культурного наследия.
Самовольная перепланировка — это угроза безопасности
В июле 2017 года в доме № 57 на Каменноостровском проспекте произошло обрушение. Тогда 36 человек, из них семь детей, остались на улице. Аварийная ситуация произошла из-за самовольной перепланировки, при которой были затронуты несущие стены.
Спустя семь лет произошло еще одно ЧП: обрушение пережили жильцы на Большой Зелениной улице. Оказалось, что в августе 2024 года во время работ отслоился пол от несущей стены.
Еще один подобный случай зафиксировали на Невском проспекте. Тогда там погиб 30-летний рабочий, еще один получил травмы и оказался в больнице.
Как сделать квартиру удобной и безопасной?
Эксперты проанализировали все трагедии и судебные практики и выделили распространенные нарушения при перепланировках в городе на Неве:
- Работа с несущими конструкциями (демонтаж, ослабление несущих стен, устройство проемов в несущих стенах без проекта усиления, увеличение нагрузок на перекрытия).
- Проблемы с «мокрыми зонами» (расширение санузлов за счет жилых помещений, перенос санузлов над жилыми комнатами соседей снизу, объединение ванной и кухни с нарушением гидроизоляции).
- Совмещение площадей в газифицированных квартирах (объединение кухни, где есть газовая плита, и жилого помещения без установки дверей, перенос газового оборудования без согласования с газовой службой).
- Фасады и балконы (остекление балконов и лоджий в домах-памятниках, изменение оконных проемов, присоединение лоджий к жилым помещениям).
Ни жить, ни продать, ни ипотечный кредит взять
Перепланировка не только опасна для жильцов, но и угрожает собственнику. Дело в том, что после квартирных изменений объект практически невозможно продать. Ни один нотариус не удостоверит сделку, покупатель же не станет приобретать жилище с «дефектами», банки будут отказывать в выдаче ипотечных кредитов на недвижимость с неузаконенными изменениями. А если из-за перепланировки пострадает имущество соседей, то хозяин «новомодной» квартиры будет вынужден через суд возмещать им ущерб. Безусловно, после этого его заставят вернуть жилище в исходное состояние, однако если собственник проигнорирует предписание, то он лишится имущества путем продажи объекта с публичных торгов.
Путь согласования перепланировки
Чтобы законно переоборудовать квартиру и провести в ней перепланировку, собственник должен получить согласование. Для этого нужно предоставить заявление, переустанавливающие документы на помещение, подготовленный проект переустройства и перепланировки, техпаспорт помещения, согласие всех членов семьи при соцнайме, заключение органа по охране памятников архитектуры для исторических зданий.
Межведомственные комиссии также требуют выписку из реестра СРО проектных организаций, задание на проектирование, планы выше и ниже расположенных квартир, акт обследования вентиляционных каналов, справку о статусе здания, согласие балансодержателя, протокол общего собрания при затрагивании общедомового имущества и согласие банка при ипотеке.
Согласование начинается с предварительной оценки проекта (на это уйдет три дня), вторым этапом станет сбор исходно-разрешительной документации (30 дней на рассмотрение), далее идет подготовка проектной документации (20–30 дней) и согласование в межведомственной комиссии (до 45 дней).
Отметим, что проект перепланировки должна сделать организация, которая имеет допуски СРО.
Печальная статистика петербургских районов
Что касается главных петербургских районов-нарушителей, то Центральный лидирует в топе. «Почетное» первое место район занял из-за высокой концентрации исторической застройки и коммерческой привлекательности недвижимости.
Калининский же район сталкивается с типичными проблемами панельных домов 1970–1980-х годов и сложностями согласования в панельных зданиях, в Петроградском районе заметили проблему в виде особенностей работы с исторической застройкой, а Васька отличается активной судебной практикой по принуждению к продаже квартир с публичных торгов.
Петербург предлагает решить проблему реестром
В связи с этим власти Петербурга разработали проект федерального закона, который подразумевают включение информации о нарушениях в Росреестр для исключения сведений после легализации. Также нововведение предусматривает внесение информации о перепланированном помещении в многоквартирном доме в ЕГРН.
Авторы выступают также за создание реестра решений, который будет содержать информацию о согласовании или отказе в согласовании перепланировок. Это делается для контроля и изменений в жилом фонде. В единой базе данных будут храниться сведения о согласовании или отказе в согласовании перепланировки и переустройства помещения.
Предлагаемые законодательные изменения могут поспособствовать как уменьшению количества возможных будущих незаконных перепланировок или переустройства, так и узакониванию уже совершенных, считает адвокат, партнер Адвокатского бюро «Q&A» Вероника Перфильева.
«Также наличие в ЕГРН сведений о выявленной незаконной перепланировке и/или переустройстве послужит защите интересов участников гражданского оборота. Известно немало случаев, когда приобретатели недвижимости узнавали о проведении незаконной перепланировки и/или переустройстве, когда сделка уже состоялась, и все последствия такой перепланировки ложились на плечи уже новых собственников недвижимости», — рассказала Вероника Перфильева в беседе с Neva.Today.
