Продажи новостроек в Петербургском регионе просели в марте на 17%. Доля ипотеки — тех самых кредитов, на которых десятилетиями держался весь рынок — рухнула до 52%. Звучит жутко. Но если копнуть глубже, картина сложнее. И, как ни странно, не такая катастрофичная, как казалось в начале месяца.
Фото: pxhere
Что случилось с продажами
В марте по всему Петербургскому региону — город плюс Ленинградская область — застройщики продали 3 678 квартир и апартаментов по ДДУ (договору долевого участия — документу, по которому покупают жильё в строящемся доме). В феврале было 4 443. Минус 765 сделок за месяц, подсчитали в dataflat.ru.
Площадь проданного жилья сжалась со 168 до 145 тыс. м². Выручка девелоперов (компаний, которые организуют строительство жилых комплексов) упала с 44,8 до 40,6 млрд рублей — минус 9%.
Петербург просел мягче: минус 16% по сделкам, минус 7% по деньгам. Ленобласть ударило сильнее — минус 19% по сделкам и минус 15% по выручке. Средняя цена квадратного метра в области при этом почти не сдвинулась. В переводе на понятный: за ту же цену стали покупать заметно реже.
А вот в Петербурге цены не просто держались — росли. Средний лот подорожал на 1,36 млн рублей за месяц. Квадратный метр прибавил 6%, дойдя до 348 тыс. рублей. Застройщики не торопятся снижать прайс, даже когда покупателей становится меньше.
Ипотека сдулась — и это главная история марта
Самое тревожное — не падение числа сделок. Главное — обвал доли ипотеки. В феврале 65% покупок в регионе шли через кредит. В марте — 52%. В Петербурге жёстче: с 62% до 47%. Меньше половины.
Ключевая ставка Центробанка (процент, от которого зависят все кредиты в стране) по-прежнему заградительная. Рыночная ипотека — без господдержки — стоит столько, что нормальный человек не потянет платёж. Семейная ипотека с начала года ужесточила правила. Январский ажиотаж — когда покупатели бросились закрывать сделки по старым условиям — к марту выдохся.
Застройщики перестроились быстро. Рассрочки от девелоперов превратились в главный инструмент продаж. Их доля в структуре сделок у многих компаний выросла вдвое, а у отдельных проектов дошла до четверти всех покупок. Программы «квартира в зачёт» — когда застройщик принимает старую квартиру как часть оплаты — тоже набрали обороты. Около 10% покупателей вносят полную сумму без кредита.
Но рассрочка — не ипотека. Она дороже, условия жёстче. Это временный костыль, а не новая реальность. Массовому покупателю он не по карману.
Вторая половина марта — первые признаки жизни
К концу марта рынок подал осторожный сигнал. Поток обращений к застройщикам вырос примерно на 10%. Случайных звонков стало меньше — приходят подготовленные покупатели. Решение о покупке принимают за неделю. Сама сделка — от решения до подписания — занимает три-четыре недели: люди тщательнее выбирают, чем платить.
Несколько крупных компаний зафиксировали, что мартовские продажи уже обошли февраль. Кто-то вытащил показатели за счёт новых очередей в комфорт-классе. Кто-то — за счёт запуска премиальных проектов. Показать готовый дом вместо рендера на сайте — по-прежнему самый сильный аргумент.
Рынок не ожил. Но и в кому не впал.
Что из этого следует
Март не стал катастрофой. Мог — но не стал. Ипотека сжалась, сделок убавилось, выручка просела. Зато квартал закрылся в плюсе, крупные игроки нарастили объёмы, а под конец месяца поток покупателей начал возвращаться.
Главный риск — не в падении продаж. Главный риск — в том, на чём застройщики эти продажи держат. Рассрочки с большим первым взносом, зачёт старых квартир, точечные скидки — всё это работает, пока у девелопера есть финансовая подушка. Если ключевая ставка останется заградительной до осени, у средних компаний подушка кончится. И тогда начнутся не скидки — а распродажи.
Покупателю торопиться некуда. Сейчас — рынок покупателя. Застройщики готовы разговаривать. Но выбирать стоит тех, кто точно достроит.
