Об этом было заявлено на круглом столе, организованном Коллегией профессиональных девелоперов (КПД) и порталом о недвижимости Restate.ru. В ходе дискуссии эксперты обсудили итоги уходящего года и сделали прогнозы по развитию ситуации на рынке загородной недвижимости на 2014 год.
Рынок загородной недвижимости менее развит, чем рынок городского жилья. Девелоперы, давно работающие за пределами города, убеждены — на развитие этого сегмента влияют профессионализм застройщиков (или его отсутствие), а также уровень осведомленности покупателей. Люди, совершающие покупку впервые, в большей мере руководствуются эмоциями. Этот фактор в совокупности с многообразием предложений зачастую ставит в тупик неопытного покупателя, чем обычно и пользуются недобросовестные девелоперы.
«У покупателей эконом-класса обычно нет никакого опыта в делах подобного рода. Они не знают тонкостей нашего сегмента, загородного рынка, у них нет знакомых, которые могут дать им рекомендацию», — отмечает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров.
Невероятная дешевизна: предложение за счет покупателя
По словам самих девелоперов, загородное строительство сегодня — достаточно дорогой процесс. Так что любые попытки его «удешевить» все равно приводят к существенным расходам покупателя.
«Купить качественный дом с участком за городом за 1 млн. руб. невозможно. Если на самом деле он должен стоить 5 млн. — он будет стоить вам 5 млн. За 1 млн. вы купите только часть будущего дома и право доплатить еще 4», — объясняет Дмитрий Майоров.
Среди наиболее часто встречающихся уловок — продажа участков без коммуникаций, на земле сельскохозяйственного назначения (благодаря этому цены кажутся привлекательно низкими) с обещанием подведения всех необходимых коммуникаций в ближайшем будущем. Второй распространенный случай — раздельные ценники, когда за стоимостью объекта недвижимости, указанной в рекламном сообщении, скрываются дополнительные платежи, как-то: участок, подведение коммуникаций и даже за возможность парковать личный автомобиль — ему придется доплатить отдельно.
По мнению экспертов КПД, в 2012 году рынок сделал шаг к переходу за ту грань, за которой рекламное преувеличение превращается в мошенничество. 2012-13 гг прошли под знаком нечестных сделок — сделок, которые формально соответствуют требованиям закона, но, по своей сути, прикрывают обман покупателей. 2014 год станет крахом для проектов, которые предполагали продажу красивых объявлений и невыполнимых обещаний, уверен Дмитрий Майоров.
Этот год будет переломным для эконом-сегмента. Он чреват судебными процессами, административными проверками и громкими скандалами в прессе. Между тем, как отметила Марина Агеева, эксперт КПД, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс», не всегда непрофессионализм обусловлен нечестными замыслами.
В ряде случаев застройщиков привлекает кажущаяся простота работы на загородном рынке — они считают, что достаточно собрать некоторую сумму денег (куда меньшую, чем требуется для работы в городском сегменте), и можно приступать к строительству.
«Эти новые игроки тоже считают, что вся проблема — в непрофессионализме девелоперов, но подходят к этой проблеме с другой стороны: они уверены, что действующие застройщики работают неправильно, совершают ошибки, а они, избежав этих ошибок, смогут добиться лучших результатов, — объясняет эксперт. — Они консультируются с другими застройщиками, с управляющими компаниями, выслушивают предупреждения — и все равно вкладывают средства в строительство своих амбициозных «сверхдешевых» объектов».
О масштабах ситуации можно судить по приведенным экспертами данным: сегодня на рынок вот-вот «вывалятся» новые предложения по «привлекательным» ценам: около 600 участков в одной локации, стоимостью примерно в 100 тыс. руб. за сотку. В одном из районов Ленинградской области готовится к выходу новая серия таунхаусов — 400-500 объектов в одном проекте, по цене эконом-класса.
«Все эти объекты уже прошли условную точку невозврата и потому, скорее всего, будут дофинансированы застройщиками и выставлены на продажу. Они вряд ли составят конкуренцию качественным загородным предложениям, но могут привести к усугублению репутационных рисков для сегмента в целом», — отмечают эксперты КПД.
Солидарная ответственность за рынок
Репутационные риски — это еще один фактор, с которым приходится считаться застройщикам загородного рынка. В условиях, когда в одном сегменте представлено столько сомнительных предложений, каждый новый сомнительный проект может усилить дестабилизацию рынка и омрачить и без того не безоблачный информационный фон.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком», высказала общее мнение Коллегии профессиональных девелоперов: на загородном рынке сложилось положение, которое требует от участников, как застройщиков, так и аналитиков и журналистов, отказаться от привычной им практики мерить общую «температуру по больнице с учетом морга».
«Мы должны отсечь неорганизованную часть рынка с сомнительными предложениями, поскольку для серьезной аналитики эта часть недостаточно релевантна», — уверена эксперт.
Впрочем, она же уточнила: речь не идет о том, чтобы скрывать ситуацию от покупателей. Напротив, именно в информировании покупателей о нынешнем положении дел представители КПД и видят основную задачу своей организации. Это своего рода инвестиционный проект, в котором инвестировать предполагается в здоровые, прозрачные и понятные покупателям и застройщикам деловые отношения.
Именно с этой целью Коллегия профессиональных девелоперов и портал Restate.ru решили заключить соглашение об информационном партнерстве. В рамках этого партнерства компании-участницы намерены предоставлять порталу аналитические и отчетные материалы, участвовать в совместных мероприятиях, направленных на повышение уровня информированности населения.
«У нас общие цели, — заявил модератор круглого стола, к.э.н., руководитель портала Restate.ru Андрей Добрый. — Мы меньше всего заинтересованы в тиражировании негативной информации о рынке загородной недвижимости. Напротив, чем более активен сегмент, тем больший интерес покупателя — и читателя — он вызывает. Деловые СМИ должны выступать надежным партнером для рынка, предоставляя не столько «кричащую», сколько профессиональную, актуальную и проверенную информацию».