Процесс покупки жилья практически всегда связан с рисками. Даже после того, как вы приобрели недвижимость и зарегистрировали на нее право собственности, сделку могут оспорить, и результате покупатель рискует остаться без жилья и заплаченных за него денег. Попробуем разобраться, как защитить себя от подобных «сюрпризов».
Итак, вы выбрали квартиру и решили ее приобрести. Но не спешите подписывать договор купли-продажи — для начала необходимо проверить объект, его историю, а заодно и тех, кто его собирается продать.
Ревизию имеет смысл начать с анализа выписки из ЕГРП — из этого документа вы сможете узнать обо всех существующих обременениях на помещение, информацию о том, была ли квартира под арестом, и т.д. Важно понять, не ведутся ли в отношении этого объекта какие-либо судебные споры. Выписку можно получить в многофункциональных центрах (МФЦ), обратившись туда с соответствующим заявлением.
Далее приступаем к изучению расширенной выписки из домовой книги — из нее вы узнаете, сколько лиц зарегистрировано в квартире. В некоторых случаях продавец жилья не сообщает о прописанных в нем родственниках, выселить которых, как показывает практика, бывает довольно затруднительно. К примеру, уже после оформления договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру может выясниться, что освободившийся из мест лишения свободы брат продавца имеет законное право жить в уже проданной квартире.
После этого нужно изучить документы продавца — проверяем его паспорт и сверяем данные, указанные в паспортном столе. Если окажется, что продавец недееспособен, сделку купли-продажи впоследствии могут признать недействительной. В результате вам придется требовать деньги с несостоявшегося продавца, и вернуть свои средства будет крайне проблематично.
Если договор купли-продажи заключает не собственник, а его доверенное лицо, нужно тщательнейшим образом изучить доверенность, дающую право продавать жилье. Например, документ может предоставлять право вести переговоры либо подписывать договор, но не принимать деньги от покупателя. Более того, доверенность к моменту подписания сделки может быть вообще отозвана собственником.
Очень важно проверить справку из бюро технической инвентаризации (БТИ). Дело в том, что некоторые собственники делают незаконные перепланировки, но «забывают» оформить эти изменения надлежащим образом. Сама по себе незаконная перепланировка не является препятствием для продажи. Однако всю ответственность за действия продавца такого жилья будет нести новый собственник.
Если документы на квартиру в порядке, а ее состояние не вызывает никаких подозрений, переходим к анализу цены. Сравните стоимость жилья, схожего по местоположению, площади и характеристикам. Если квартиру продают дешевле рыночной стоимости, нелишним будет выяснить, по какой именно причине вам предлагают дисконт. Возможно, продавцу просто надо как можно быстрее реализовать жилье или он попросту не разбирается в ценах на недвижимость.
Особую бдительность имеет смысл проявить при приобретении квартиры, которую продавец получил по завещанию. Необходимо внимательнейшим образом изучить этот документ — возможно, в нем содержатся какие-либо обременения, препятствующие продаже квартиры. К примеру, прежний владелец может написать так называемый «завещательный отказ или возложение», по которому наследник должен обеспечивать свою мать жильем до конца ее жизни. Если сын вздумает продать такую квартиру, его мать будет иметь право жить в ней даже после смены собственника.
Свои особенности существуют при покупке квартиры, которая находится в общей собственности нескольких человек. Главная особенность сделок с такой недвижимостью состоит в том, что при ее продаже необходимо получить нотариально удостоверенное согласие всех собственников.
Рассмотрим два примера — квартира находится в совместной собственности супругов, либо — оформлена только на мужа, но приобретена она была в браке. Согласие жены потребуется в обоих случаях. По закону, супруга может обратиться в суд в течение года с того момента, как узнает о продаже квартиры, и тогда сделку могут признать недействительной.
Особую осторожность нужно проявить при покупке квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Во-первых, для продажи такого жилья необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Во-вторых, родители или законные представители ребенка должны предоставить подтверждение того, что после продажи жилья условия проживания несовершеннолетнего не станет хуже. В противном случае права ребенка в судебном порядке могут быть восстановлены, даже если квартира будет продана.
Пожалуй, главный риск при покупке жилья заключается в том, что уже после проведения сделки и регистрации права собственности нового владельца могут «внезапно» объявиться родственники прежнего, которые имеют право проживать в квартире. Застраховаться от таких случаев довольно проблематично. Зато можно значительно снизить свои риски — достаточно потрудиться проверить документы и историю объекта или обратиться к юристу.