В ходе скрупулезного изучения представленных на рынке предложений выяснилось, что чаще всего продавцы лукавят в трех случаях — гарантируя стопроцентную прозрачность и соблюдение буквы закона, предлагая невероятно выгодную цену и заманивая клиентов повышенным комфортом жизни в возводимом комплексе.
«Строго по закону»
Рекламная кампания зачастую начинается с искажения действительности. Новый объект выводится на рынок под брендом известного строительного холдинга, тогда как в документах в качестве застройщика и, соответственно, в договорах с покупателями указывается совершенно иное юрлицо. Как правило — никому не известное ООО, зачастую юридически не связанное с носителем бренда, не обладающее ни опытом строительства, ни внушительным уставным капиталом. Например, дольщики ЖК GreenЛандия от Setl Sity заключают договор с загадочным ООО «Созвездие», а покупатели квартир в ЖК «Мечта» от компании «Мавис» вступают в юридические отношения с ООО «Аспект». Клиенты безропотно подписывают предложенные договоры, надеясь, что известные строительные компании, под чьим именем продвигаются квартиры, дорожат своей репутацией, а потому «все будет в порядке».
Другое довольно распространенное отступление от буквы закона — начало строительства до получения разрешения госорганов. Как недавно сообщили чиновники администрации Ленинградской области, во Всеволожском районе сразу несколько компаний — «Рубеж», «Полис Групп» и «УНИСТО Петросталь» — приступили к работам на своих участках без положительных заключений госэкспертизы и разрешений на строительство, а O2 Development, находящееся в аналогичной ситуации, приступило к заключению договоров бронирования квартир.
Фальстарт в процессе сбора денег — вообще одно из самых часто встречающихся нарушений, даже среди тех застройщиков, которые работают по ФЗ-214 и позиционируют себя как законопослушные. ФЗ-214 строго определяет — покупатель перечисляет деньги только после регистрации ДДУ. Но застройщики находят всевозможные лазейки: берут залог за бронирование выбранного объекта, заключают договоры об авансовом платеже. Либо вовсе предлагают подписать предварительный договор долевого участия, как делал «Главстрой СПб», реализуя квартиры в третьей очереди «Северной долины».
«Беспрецедентно низкие цены»
Немало маркетинговых трюков связано с ценами. Самый банальный из них — это реклама квартир стоимостью, скажем, от 50 тыс. руб. за кв метр. После звонка в офис выясняется, что по такой низкой цене продаются исключительно квартиры большой площади, расположенные на первом этаже, да еще отличающиеся какой-нибудь малопривлекательной особенностью, к примеру — нестандартной конфигурацией комнат. Иногда в рекламе настойчиво называется минимальная стоимость всей квартиры. К примеру, группа компаний «Полис» предлагает на сайте «однушки» в ЖК «Мой город» за 2,1 млн руб. Но, как пояснил менеджер компании, выгодное предложение делается только при стопроцентной оплате. В ином случае квартира дорожает сразу на 550 тыс. руб.
Креативные компании изобретают вовсе интересные комбинации. К примеру, Setl Sity в прошлом году анонсировала абсолютно потрясающее предложение, действующее до сих пор. Совместно с банком «Санкт-Петербург» компания запустила ипотечную программу «Партнер», ставки по которой начинаются от 6% в рублях при условии, что первоначальный взнос составляет не менее 50% от стоимости квартиры, а срок погашения кредита — не более семи лет. Как выяснилось, фокус в том, что в случае, когда ипотека берется на обычных условиях, Setl Sity предоставляет скидки на квартиру в 15% стоимости. Так что выигрыша от дешевой ипотеки в итоге не получается.
«Комфортная среда и развитая инфраструктура»
Все хвалебные эпитеты будущего жилого комплекса, приведенные в рекламны проспектах, лучше проверять и перепроверять. Например, застройщик обещает жизнь на природе в экологически чистом пригороде Петербурга. На деле может оказаться, что будущий дом граничит с КАД или смотрит окнами прямо на трубу ТЭЦ. Не менее критически следует оценивать описание великолепной транспортной доступности. На сайте комплекса «Тридевяткино царство» компании «УНИСТО Петросталь» утверждается: «Несмотря на увеличение строящихся домов и как следствие, увеличение жителей Мурино, выезды из района всё равно остаются достаточно свободными. Этому способствует тоннель, соединяющий ул. Руставели с Токсовским шоссе, а также Муринская развязка кольцевой автодороги». Но уже сегодня Токсовское шоссе на выезде из города практически ежедневно забито пробками, а когда будут построены дополнительные съезды с КАД и пробита еще одна дорога в город, пока неизвестно.
Больше всего фигур речи используется при описании социальной инфраструктуры рекламируемого жилого комплекса. Наиболее интересным показался пассаж на сайте компании «Лидер Групп»: «Для самых маленьких жителей ЖК «Девятый Вал» созданы все условия для творческого развития и прохождения развивающих занятий в детском саду № 59, (Новое Девяткино), а также в детском саду № 61 (п. Мурино). Дети школьного возраста могут начать и продолжить обучение в Новодевяткинской средней образовательной школе № 1 (пос. Новодевяткино, квартал 2, д.38), кроме того недалеко от метро «Девяткино» расположена средняя школа № 469″. То есть, авторы рекламного текста направляют будущих жителей в действующие муниципальные детские сады и школы, умалчивая, что они уже сегодня переполнены.
Компания NCC, возводящая ЖК «Эланд» в соседнем Мурино, тоже не скупится на обещания: «Инфраструктура района: детские сады и школа, центры дополнительного образования, поликлиника, аптека». Но школ в Мурино пока нет вообще. А вот детский сад застройщик действительно собирается построить, но небольшой, на 150 мест, чего явно недостаточно для комфортного проживания 5 тысяч новоселов ЖК. Так что рекламные буклеты лучше читать критически и не верить всем посылам и обещаниям.
